כל הפרקים
חלק אלהבין את העסקה
  1. 1מהו פינוי־בינוי?
  2. 2של מי הפרויקט?
  3. 3למה צריך לבנות כל כך הרבה?
  4. 4האם הבניין שלנו בכלל מתאים?
  5. 5מי נמצא סביב השולחן?
חלק בלהתארגן לפני שמתקדמים
  1. 6הנציגות והצוות המקצועי
  2. 7מישור מוביל מול מישור מתקן
  3. 8מתי צריך לעצור ולבדוק?
חלק גלהבין תכנון וכלכלה
  1. 9מי מחליט מה וכמה יבנו?
  2. 10תקן 21 בלי להיות שמאי
  3. 11רווח יזמי, תשואה וסיכון
  4. 12מי מממן את הפרויקט?
  5. 13למה תכנון טוב משפיע גם על העלות?
חלק דהתמורה שלכם
  1. 14מה כוללת התמורה?
  2. 15שוויון לא תמיד אומר זהה
  3. 16איך מתייחסים להבדלים בין הדירות?
  4. 17גינות, גגות, חניות, תוספות וזכויות
  5. 18צרכים מיוחדים
  6. 19איך בוחרים את הדירה החדשה?
  7. 20שדרוג ושנמוך
חלק הלבחור יזם ולהבין על מה חותמים
  1. 21איך משווים בין הצעות?
  2. 22איך מנהלים תהליך בחירת יזם?
  3. 23מה חשוב להבין לפני החתימה?
  4. 24ערבויות, תנאים ושינויים בדרך
חלק ומהחתימה ועד הבית החדש
  1. 25מה קורה אחרי החתימה?
  2. 26פינוי, שכירות ובטוחות
  3. 27מה קורה בזמן הבנייה?
  4. 28מסירה, בדק ורישום
חלק זיזמות דיירים
  1. 29מהי יזמות דיירים ולמה בכלל לעשות את זה?
  2. 30לפני הקרקע — האנשים
  3. 31האם יש בכלל מה לקדם?
  4. 32יוצאים לדרך
  5. 33איך מתכננים אחרת?
  6. 34למה זה מעניין גם את היזם המבצע?
  7. 35איפה נוצר הערך?
  8. 36ומה קורה מכאן?

המדריך

תוכן העניינים

המדריך בנוי משבעה חלקים ו־36 פרקים קצרים. אפשר לקרוא מההתחלה ועד הסוף, ואפשר לקפוץ ישר לפרק שרלוונטי לכם עכשיו.

ההתקדמות שלך במדריךעוד לא התחלת
זמן קריאה משוער לכל המדריך: כ־38 דקותלהתחיל מפרק 1 ←

הדרך בקצרה

מהשיחה הראשונה ועד הרישום

תשעה שלבים עיקריים. כל שלב מוביל לפרק שמסביר אותו.

  1. 1התארגנות ונציגותפרק 6
  2. 2האם הבניין מתאים?פרק 4
  3. 3תכנון וכלכלהפרק 9
  4. 4בחירת יזםפרק 22
  5. 5חתימהפרק 23
  6. 6היתר, מימון ובטוחותפרק 25
  7. 7פינויפרק 26
  8. 8בנייהפרק 27
  9. 9מסירה ורישוםפרק 28

חלק אלהבין את העסקה

מה זה פינוי־בינוי, של מי הפרויקט, ולמה הוא בנוי כך.

5 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־5 דקות

  1. 1מהו פינוי־בינוי?כדי להבין מה באמת מציעים לכם, צריך להסתכל על כל העסקה ולא רק על התוספת לדירה.כדקה
  2. 2של מי הפרויקט?אתם לא עומדים מחוץ לפרויקט. אתם צד בו.כדקה
  3. 3למה צריך לבנות כל כך הרבה?השאלה היא לא רק כמה בונים, אלא למה, איך, ומה מקבלים בתמורה לצפיפות שנוצרת.כדקה
  4. 4האם הבניין שלנו בכלל מתאים?השאלה הנכונה היא האם קיימים כאן התנאים שמאפשרים להפוך את הבניין לפרויקט שניתן לתכנן, לאשר, לממן ולבצע.כדקה
  5. 5מי נמצא סביב השולחן?לכל שאלה יש גורם אחר שצריך לתת עליה תשובה.כדקה

חלק בלהתארגן לפני שמתקדמים

נציגות, צוות מקצועי, ומתי עוצרים לבדוק.

3 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־3 דקות

  1. 6הנציגות והצוות המקצועילא צריך אוסף של אנשי מקצוע. צריך צוות שיודע לעבוד יחד.כדקה
  2. 7מישור מוביל מול מישור מתקןהחלטה טובה שמתקבלת בזמן שווה הרבה יותר מתיקון טוב שמגיע מאוחר.כדקה
  3. 8מתי צריך לעצור ולבדוק?עצירה נכונה אינה עיכוב. היא נקודת בקרה.כדקה

חלק גלהבין תכנון וכלכלה

מי מחליט מה ייבנה, איך בודקים כדאיות, ומאיפה מגיע הכסף.

5 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־5 דקות

  1. 9מי מחליט מה וכמה יבנו?השאלה היא לא רק כמה אפשר לבנות, אלא איזה פרויקט אפשר גם לאשר, גם לממן וגם לבצע.כדקה
  2. 10תקן 21 בלי להיות שמאיתקן 21 הוא לא מספר אחד. הוא כלי שעוזר להבין אם המבנה הכלכלי של הפרויקט מחזיק.כדקה
  3. 11רווח יזמי, תשואה וסיכוןרווח הוא רק חלק מהתמונה. צריך להבין גם הון, זמן וסיכון.כדקה
  4. 12מי מממן את הפרויקט?פרויקט לא צריך להיות רק רווחי על הנייר. הוא צריך להיות מספיק ברור ויציב כדי שמישהו יהיה מוכן לממן אותו.כדקה
  5. 13למה תכנון טוב משפיע גם על העלות?תכנון טוב לא רק נראה טוב יותר. הוא יכול גם להפוך את הפרויקט ליעיל, ברור ובר־ביצוע יותר.כדקה

חלק דהתמורה שלכם

מה מקבלים, איך מתייחסים להבדלים, ואיך בוחרים דירה.

7 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־8 דקות

  1. 14מה כוללת התמורה?התמורה היא חבילה שלמה, לא מספר אחד.כדקה
  2. 15שוויון לא תמיד אומר זההשוויון לא תמיד מחייב תמורה זהה. הוא כן מחייב כללים מקצועיים, שקופים ועקביים.כדקה
  3. 16איך מתייחסים להבדלים בין הדירות?לפני שמחלקים את הדירות החדשות, צריך להבין את השונות בין הדירות הקיימות.כדקה
  4. 17גינות, גגות, חניות, תוספות וזכויותשימוש, תכנון, רישום ושווי הם ארבע שאלות שונות.כדקה
  5. 18צרכים מיוחדיםצורך מיוחד שלא מזהים בזמן, עלול להפוך אחר כך לבעיה שקשה יותר לפתור.כדקה
  6. 19איך בוחרים את הדירה החדשה?מנגנון טוב מפריד בין קבוצת הבחירה לבין סדר הבחירה, ומשאיר בחירה אמיתית גם למי שמגיע בסוף.כ־2 דקות
  7. 20שדרוג ושנמוךאת הכללים קובעים מראש. את המחיר המדויק אפשר לחשב כשהפרויקט בשל יותר.כדקה

חלק הלבחור יזם ולהבין על מה חותמים

השוואת הצעות, תהליך בחירה, הסכם וערבויות.

4 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־4 דקות

  1. 21איך משווים בין הצעות?לא משווים רק הבטחות. משווים גם את הבסיס שמאפשר לקיים אותן.כדקה
  2. 22איך מנהלים תהליך בחירת יזם?מכרז טוב לא רק יוצר תחרות. הוא יוצר אפשרות אמיתית להשוואה.כדקה
  3. 23מה חשוב להבין לפני החתימה?לפני חתימה צריך להבין לא רק מה מבטיחים, אלא גם מה עדיין תלוי בתנאים.כדקה
  4. 24ערבויות, תנאים ושינויים בדרךהסכם טוב לא מנסה לנחש כל תרחיש. הוא קובע מנגנון ברור למה שקורה כשדברים משתנים.כדקה

חלק ומהחתימה ועד הבית החדש

אחרי החתימה, פינוי, בנייה, מסירה ורישום.

4 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־4 דקות

  1. 25מה קורה אחרי החתימה?חתימה יוצרת התחייבות. היתר, מימון ובטוחות יוצרים יכולת לבצע.כדקה
  2. 26פינוי, שכירות ובטוחותלפני שמוסרים את הבית הקיים, צריך לדעת בדיוק מה מגן עליכם בתקופת הביניים.כדקה
  3. 27מה קורה בזמן הבנייה?שינוי הוא לא בהכרח בעיה. שינוי שלא מנוהל נכון כן יכול להפוך לבעיה.כדקה
  4. 28מסירה, בדק ורישוםמסירה היא לא סוף הדרך. אחריה עדיין יש בדק, תיקונים ורישום.כדקה

חלק זיזמות דיירים

כשבעלי הקרקע מקדמים את הפרויקט לפני שבוחרים מי יבצע אותו.

8 פרקים · זמן קריאה משוער: כ־9 דקות

  1. 29מהי יזמות דיירים ולמה בכלל לעשות את זה?יזמות דיירים משנה בעיקר את סדר הפעולות: קודם מבינים ומקדמים את הפרויקט, אחר כך בוחרים מי יבצע אותו.כדקה
  2. 30לפני הקרקע — האנשיםהיתכנות אנושית היא חלק מהיתכנות הפרויקט.כדקה
  3. 31האם יש בכלל מה לקדם?בדיקת היתכנות טובה לא נועדה רק למצוא פרויקטים. היא גם צריכה לדעת מתי לא נכון להתחיל.כדקה
  4. 32יוצאים לדרךהמחויבות אינה ליזם או לתוצאה שעדיין לא נבנתה. היא לתהליך מקצועי שמטרתו לבנות אותה.כדקה
  5. 33איך מתכננים אחרת?תכנון טוב נוצר כאשר אנשים, אדריכלות, הנדסה וכלכלה עובדים באותה מערכת.כ־2 דקות
  6. 34למה זה מעניין גם את היזם המבצע?פרויקט בשל יותר יכול להיות מוצר ברור יותר גם עבור היזם המבצע.כדקה
  7. 35איפה נוצר הערך?המטרה אינה לייצר עוד שכבת עלות, אלא לייצר ערך גדול יותר מעלות התהליך.כדקה
  8. 36ומה קורה מכאן?יזמות הקרקע מסתיימת לא כשמצאנו יזם, אלא כשיצרנו פרויקט שמוכן לבחור לו מבצע.כדקה